多年来，群租现象屡禁不止，对“二房东”的监管缺乏法律依据，已成为城市房屋租赁市场的顽疾。尽管国内多个城市探索实践群租房整治已近10年，却还是顽疾难治。在此背景下，租客对抑制租金上涨、加强资金监管、防止“钱房两空”呼声愈发强烈。

近日，上海市出台《上海市住房租赁条例》的新法规，进一步明确禁止群租，加大对个人“二房东”的监管约束。

新法规让部分房东、“二房东”、租客慌了神；资深从业人员则表示，立法约束行业从业人员、整治行业乱象，是一大进步。专家则认为，禁令的落地见效关键在于解决好房屋租赁市场的供需矛盾，强化风险防控能力。

“你们行业是不是要被取缔了”

十年资深从业者、短视频博主宋高雷，曾在北京干过美容美发，2012年辗转到上海做起了“二房东”，就职的长租公寓公司经历了上市到倒闭。从上市公司到个人单干，他在上海从事“二房东”已10年余年，目前和合伙人管理着近200套房源，六七百间房。

近日，上海市出台《上海市住房租赁条例》，进一步明确禁止群租，加大对“二房东”的监管力度，明年2月1日起实施。新法规一出，有房东、“二房东”、租客慌了神。宋高雷在社交平台做起了短视频，为他们答疑解惑。

上海一处群租房（受访者供图）

群租房是城市进化过程中的一个“顽疾”，由此引发的消防、盗窃、防疫等公共安全事件和各类纠纷矛盾屡现，当中存在着诸多风险隐患。

上海新法规的最大亮点是明确禁止群租、规范租赁行为，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租。出租住房要以原始设计或经有关部门批准改建的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间，不得单独出租用于居住。

全国各地尤其像上海这样的超一线城市，性价比高的房子一房难寻。在此背景下，合租模式开始出现，合租形态也在发生各种演变。宋高雷说，作为合租房的一种，群租房在上海一直存在，其中称之为“顽疾”的多数是散乱小中介甚至是黑中介运营的群租房；而他们这种是长租公寓，由长租机构规范化运营。

“你们这个行业是不是要被取缔了？”11月底，不断有房东、租客打电话给宋高雷，担心他们解约或跑路。宋高雷经营的长租公寓有注册备案的公司，对于新法规他并不担心，“我告诉房东和租客，不会解约，也不会跑路。”

新法规出台后，没有注册公司的“二房东”也慌了。宋高雷称，新法规出台两天后，有30多个“二房东”给他打电话咨询如何应对新法规。“最近不少‘二房东’在注册公司，他们此前没有经营主体，甚至是黑中介。新法规明确，‘二房东’收取的相关租金要纳入监管专用账户。”宋高雷说。

上海新法规将加大对个人“二房东”的监管力度，要求其开立租金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户。同时，从事住房租赁经营活动的“二房东”转租房屋达到规定数量，必须办理市场主体登记。具体而言，住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。

宋高雷表示，“我很早就注册了公司，但没有监管账户，准备去房管部门咨询，赶紧开设一个监管账户，有备无患。”

在当前“租购并举”的房地产业发展模式下，房产购销方面的调控政策已经较为全面规范，但租赁市场尚需更为健全有效的法律法规。中国房地产数据研究院院长陈晟认为，全国多地整治管租房，约束“二房东”无序扩张以及对其监管账户的管控，还包括对房源、租客信息、交易平台、“二房东”市场主体资质的规范管理，有利于租售市场的健康发展。

多部门共同监管群租房

此次上海出台新法规，当地的房产中介也比较关注。房产中介浦阳表示，在上海想租到便宜的房子，群租房是首选，市场需求也大，其中隔断房不在少数。

“我不会去做群租房业务，安全风险太大。”浦阳说，禁止群租规定在行业内早已深入人心，正规的个人中介、连锁中介机构不会轻易涉足群租业务。

对此，国内某连锁中介机构福州仓山一门店中介祝小龙表示认同。据他介绍，公司的租赁合同规定，在整租、合租的交易合同中，租客不能随意改变房型、增加隔断，更不能破坏承重墙。“我所在的业务区域内，群租房现象还是比较少的，但目前福州并未对群租房明确立法禁止。”

在国内，多个城市先后探索实践群租房治理近10年，北京、上海是较早开展群租房治理的城市之一。

国内某地抵制群租的海报（网络截图）

2013年，北京发布住房租赁合同示范文本，禁止违法群租，规定每个房间最多住2人，房主违规出租可罚3万元。2014年，北京成立违法群租房问题治理工作联席会议制度，据媒体报道，当年清理、取缔群租房千余户。2019年7月，北京新版的《北京市住房租赁合同》中也明确规定禁止群租房。

2017年，南京、合肥、广州等地出台相关规定，对群租的人均租住面积、转租证明等作出了规范和约束。今年11月，贵阳市南明区住建、城市综合执法、公安、消防等近10个部门联合对花果园群租房开展综合整治，涉及花果园区域的2800多套群租房。

上海的新规上升到了立法层面，监管层面也将拓宽。宋高雷表示，前些年群租房整治，“二房东”监管仅房管部门负责，力量有限，群租房乱象丛生，后来城管部门参与管理，情况有些许好转。“新法规出台后，房管、城管、公安、街道办、社区等力量均参与管理或巡查，这是一大进步。”

此外，近年来长租公寓“暴雷”屡现，部分公寓出租平台因为自身经营等原因，导致公司破产或负责人跑路，给租客带来巨大损失。在租赁市场，还存在“二房东”哄抬价格，抑或单方面解除租赁合同等行业乱象，阻碍租赁市场的健康发展，新法规出台有望改善现象。

河南泽槿律师事务所主任付建认为，上海立法禁止群租，约束“二房东”，为租赁市场的健康发展提供了法律依据，在一定程度上能够保证租户的合法权益。

租客还能租到便宜房子吗

看到了上述上海新法规出台的消息，“沪漂”王建开始担忧，他的群租房可能住不久了。

11月初，王建从陕西老家来到上海工作，经熟人介绍，做了半个月的外卖小哥，为了省钱，他住进上海徐汇区桂平路的一处群租房。这处群租房在一栋别墅里，一个15平方米的单间有6个床位，每个床位月租金850元，还不包含水电网费。

王建发现，在上海，一套四居室能隔出十个房间，有的房间没有窗户，有的甚至只能放一张小床，还有的是多人间的上下铺，“二房东”将地下室改造成群租房也不在少数。“尽管群租房一个床位月租800元到2000元不等，还是有不少外卖员、学生及其他务工人员抢着租。”他说。

上海一公寓内的集体宿舍需刷卡进出（受访者供图）

最终，王建还是向现实低了头。为了节约开支，他放弃了外卖小哥的工作，应聘到普陀区一家餐厅上班，这家餐厅在附近的公寓楼有免费的集体宿舍，每间住8人。

但在王建看来，这个免费宿舍其实也是群租房，只不过进出公寓楼和宿舍时需要刷门禁卡，显得更正规和安全一些。“不知道这个宿舍明年2月份以后还能不能住，目前有免费的就先住着，等不让住了再想办法。”

其实，禁止群租、约束“二房东”，最难的是租客。宋高雷称，一套房子隔断间越多，房东收入越多，“二房东”挣得更多，租客也会租到便宜的房子。上海新法规出台后，预计明年租客的租房成本要增加20%左右。

“违法违规的隔断房被拆除，房源必定减少。而租客的需求只增不减，正所谓物以稀为贵，‘二房东’就会涨房租。”宋高雷表示，规范经营后，“二房东”增加的经营成本就有可能转嫁到租客身上。

合规经营的“N+1”依然被看好

宋高雷身边从事“二房东”的前同事、朋友有两三百人，近十年来绝大多数都吃到了红利，有人赚得盆满钵满，他只见过1个朋友亏钱。“如果想长远从事这个行业，‘二房东’应适当让利。”宋高雷说。

除了让利，合规运营是关键。再有不到2个月，上海新法规将正式实施，不少“二房东”在自查自纠，有的打算转型，离开这个行业。宋高雷则对“二房东”这个行业依然比较看好，主要得益于他几年前就在按“N+1”的模式在运营长租公寓。

长租公寓推出的合租房中，有一类是将符合一定大小、采光条件的客厅，通过隔断改造成一间独立房间再出租，即业内俗称的“N+1”。与此相比，黑、小中介经营的群租房，往往将客厅、厨房甚至卫生间改造成多个房间再群租，即“N+N”，居住人数较多，居住环境较差，存在着不小的安全隐患。

隔断房被拆除（网络截图）

宋高雷举例，上海两套同样户型的房子，一个“二房东”把客厅通过隔断改造成一间独立房间再出租即“N+1”，另一“二房东”把客厅及其它空间通过隔断改造成多间独立房间再出租即“N+N”，一旦遭举报，后者必然被责令拆除，“根据新法规，还会被罚款。”而有公司、有资质、有监管账户、严格按照上海“N+1”模式去经营的“二房东”，新法规实施后也不会受到太大影响。

其实，上海是全国最早一批落实“N+1”模式的城市，早在2015年即推行实施的“N+1”合法化。继上海施行以后，目前南京、杭州、武汉、成都、苏州、广州等多个城市陆续推进“N+1”合法化工作，示范效应明显。对于上海此次出台的新法规，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为是群租房整治的一大进步，将再次对国内其他城市起着引领示范作用。

关键问题得不到解决，整治群租只会“野火烧不尽，春风吹又生”。严跃进认为，禁止群租房，约束“二房东”，从长远来看有益于打造城市居民良好的居住环境，短期内租客的租房支出或因此显著增加，后续关键需解决好房屋租赁市场的供需矛盾，强化风险防控能力。

规范的长租公寓（受访者供图）

上海新法规也明确，要扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用，并要求在租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域予以重点布局。同时，要建立全市统一的住房租赁公共服务平台，提供房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等“一站式”服务。

（文中王建、浦阳、祝小龙为化名）