房贷利率多次下调 年轻人要不要提前还贷？专家为你支招

日前，根据央行对外公布，1年期LPR（贷款市场报价利率）较上月下降5个基点，5年期以上LPR较上月下降15个基点。今年内，5年期以上LPR已累计“降息”达35个基点，这一下降力度创下年度纪录。

　　据中指研究院统计，今年前7月，全国多地出台促进楼市回暖的措施，如放松二套房贷款政策、优化或取消二手房指导价、取消限购限售等。在这一背景下，一个新兴现象悄然出现并引发讨论。那就是在目前的政策和市场信号下，背负房贷的人们，到底要不要提前还贷？

　　日前，红星新闻邀请到北京大学国民经济研究中心主任苏剑、上海金融与发展实验室主任曾刚、易居研究院智库中心研究总监严跃进三位行业内资深研究者共话房地产政策与环境，共同探讨在房贷利率下调后，提前还贷是否是一个更好的选择。

　　▶悄然兴起提前还贷潮？

　　普通大众原则上不用考虑提前还贷

　　“（提前还贷的）讨论之所以会出现，是有数据做支撑的。作为一个宏观行业的数据，它应该是很多年来第一次出现。” 上海金融与发展实验室主任曾刚说道。

　　曾刚口中的支撑数据，即居民中长期贷款的统计数据。据多家媒体今年3月的公开报道，中国人民银行发布的2022年2月份金融统计数据报告显示，以按揭房贷为主的居民中长期贷款在15年来首次出现负增长，减少459亿元，随即引发热议。

　　曾刚告诉红星新闻记者，中长期贷款主要是指按揭，统计数据说明按揭贷款是在净减少的，银行按揭贷款的余额是在下降的。“这些数据背后，除了自然到期的因素，肯定也有提前还贷的因素。”曾刚说。

　　负增长的居民中长期贷款反映了部分居民做出了提前还贷的选择，易居研究院智库中心研究总监严跃进强调，提前还贷绝非主流做法。“真的去提前还房贷的人有自己的考虑，普通大众原则上是不用去考虑去提前还房贷的。”严跃进说道。

　　严跃进表示，能提前还贷是好事，说明还有钱。但现在主流的做法不应该是提前还房贷，而是延期还房贷。

　　严跃进、曾刚、苏剑三位专家不约而同地表示，选择提前还贷的人群，背后有着不同的动因。

　　▶如果没有更好的投资机会

　　提前还贷比把钱闲置更明智

　　北京大学国民经济研究中心主任苏剑提出，要不要提前还贷，需考虑的一个重要因素，就是财力问题。与之相关的，是在有财力的情况下，是否有更好的投资机会。“如果没有更好的投资机会，把一笔闲钱放在那里，却给银行付房贷利息，这本身就不明智。”苏剑说。

　　严跃进也同样观察到了将提前还房贷与理财收益做对比的现象。“有人认为（眼下）理财的收益不高，不如把房贷给还回去，这样考虑也是对的。”

　　曾刚认为，当借款人现金流相对比较充裕，当下理财收益显著低于贷款利息的情况下，选择提前还款，从资产配资的角度有其合理性。

　　但对于“认为房贷利率高，想提前还”的还贷心理，严跃进表示可以“稍安勿躁”。严跃进说道：“理论上讲，房贷利率每年调一次，即使现在比较高，明年也会跟着调的。 ”

　　在还款能力之外，苏剑表示另一个影响提前还贷的因素是“契约精神”。苏剑认为，只要契约允许选择（提前还贷），财力也合适，提前与否完全是个人选择问题。其中，契约精神便是当前存在部分提前还贷行为可能涉嫌违约的情况。

　　▶提前还贷应根据自身情况

　　尽量避免合规方面的风险

　　严跃进告诉红星新闻记者，部分提前还贷人群存在违法套利目的。“有一些人有不太好的心思，比如说把房贷还掉以后把房子拿来做重新抵押，抵押以后去套取一些经营贷的利率。以前有人质疑这是不是打擦边球，我认为这不是擦边球，可以明确讲是违法的。”严跃进说。

　　严跃进提出，如果让经营贷的资金流入到房地产领域肯定是不行的。“现在（使用）房贷的基调是多贷，而且利率再进一步降低，而还有配套政策，因此要坚持用好房贷。”严跃进说。

　　曾刚也对违法套利行为有着相似的观察。“因为目前其他类型的贷款（如经营贷）利率低于按揭利率，在一些中介的配合下，借款人用经营贷来变相置换利率较高的按揭贷款，这实际上是一个贷款的重置。”

　　曾刚表示，这种重置，如果简单地算利息账，似乎有其合理性。但在目前的监管环境下，这属于经营贷的资金变相流入房市，有一定的合规风险。此类操作，在2021年上半年之前都查得很严，实践当中监管进行了大量的处罚，给金融机构和客户都造成了一定的风险。 “当然，这种操作空间之所以存在，说明我们的按揭贷款利率定价不尽合理，相对于风险更高的经营贷有一定的高估，所以未来按揭贷款应该还会有一定的空间。”曾刚说道。

　　曾刚建议，在这样的背景下，年轻人应从长计议。为避免合规性风险，可以等待未来按揭利率的进一步调整，而不要因短期的利差而埋下长期的风险隐患。

　　红星新闻记者 吴阳 实习记者 王辰元 北京报道

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